La clave de este proyecto es definir la Factibilidad para la Construcción de un Edificio en un Lote o Vivienda unifamiliar y la ejecución, para lo cual es necesario conjugar múltiples factores entre los cuales se destacan: lo legal, lo ambiental, el entorno, el desarrollo urbanístico y lo financiero que integra la organización, lo técnico y el mercadeo. La viabilidad depende de la innovación que se genere de la adopción con apropiación de las experiencias universales, del resultado del trabajo para dar solución a necesidades reales y posibles del conglomerado social específico. Finalmente, este tipo de proyecto se debe insertar en programas locales, regionales y nacionales de políticas públicas, dirigidos a subsanar el déficit de viviendas y el buen uso del espacio en la ciudad.
La disponibilidad de los terrenos para la construcción de nueva vivienda en centros urbanos, y aún en países enteros, está en disminución, con escalas diferentes según el país y la región. Por lo tanto, es válido y vigente pensar en soluciones que optimicen el uso de la tierra. La vivienda unifamiliar de un nivel ocupa un terreno en el cual se pudiera pensar en un desarrollo multifamiliar en altura y así ocupar el mismo espacio para varias de ellas. Este pensamiento impone el reto al ingeniero y arquitecto de buscar un diseño innovador, que permita en un lote pequeño diseñar y construir un edificio de varios pisos, basándose en la normatividad vigente del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y de construcción.
También cabe anotar que para tener un buen resultado final, y para que la construcción del edificio sea factible, se debe tener en cuenta la rentabilidad del diseño ya que esto generará utilidades en la construcción, el gerenciamiento y las ventas. La propuesta del ejercicio de investigación es el resultado de una posibilidad de negocio que consiste en construir un edificio de varias unidades de vivienda, con unas características determinadas y en un lote específico. La cantidad de apartamentos por cada piso depende del área del lote y el número de pisos a construir.
Este tipo de proyectos se caracterizan por requerir altas inversiones en cortos periodos de tiempo, específicamente durante las etapas de adquisición del lote y de la construcción, por lo cual, para tomar la decisión de realizar la inversión, es necesario que se elabore previamente un estudio riguroso de factibilidad con el fin de determinar la conveniencia de ejecutar la obra en el lote seleccionado.
Actualmente existen variables favorables para este tipo de proyectos, como son la estabilidad en las bajas tasas de interés de los últimos años, impulsado principalmente por los subsidios en la tasa que otorga el gobierno para la compra de vivienda nueva de estrato 1 al 4 (vivienda de interés prioritario o vivienda de interés social), el cual está enmarcado dentro de las políticas nacionales que buscan convertir al sector de la construcción en impulsor de la economía.
Es importante enfocar la factibilidad en los lotes urbanos habitados por viviendas unifamiliares, los cuales serían demolidos para luego poder construir.
La ejecución de un proyecto de construcción debe ser analizado para cada caso en particular, razón por la cual se hace necesario realizar diferentes estudios como son: de mercado, técnico, legal, ambiental, organizacional y financiero, con el fin de determinar la viabilidad del proyecto y las condiciones que se deben cumplir para el éxito de este.
Elaborar un estudio de factibilidad para la construcción de un proyecto de apartamentos.
- Elaborar un estudio de mercado
- Realizar un estudio técnico
- Realizar un estudio del entorno físico y urbano
- Generar un estudio legal
- Elaborar un estudio financiero
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Autores: Alejandro Botero Mariaca aboterom@eafit.edu.co | Jhonny Andrés Bedoya Muñoz jbedoya9@eafit.edu.co
